ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

 

Sytuacja, w której nieruchomość należy do kilku właścicieli nie jest niczym nietypowym. Posiadanie domu, mieszkania czy gruntu na zasadzie współwłasności zdarza się często i nie zawsze jest to sytuacja komfortowa. Niejednokrotnie stosunki między właścicielami takich nieruchomości są trudne. Najczęściej zdarza się, że współwłaściciele właśnie w taki sposób postanowili nabyć nieruchomość, ale może też powstać na skutek dziedziczenia oraz rozwodu. Z przyczyn finansowych lub osobistych czasami jeden z właścicieli nie chce utrzymać stanu współwłasności. Sprawa jest o tyle skomplikowana, że sprzedaż udziału w nieruchomości jest wyjątkowo skomplikowana i nie zawsze istnieje możliwość „dogadania się”.

Jak prawo hiszpańskie reguluje tego typu sytuacje, czy istnieje możliwość zniesienie współwłasności, a jeśli tak to w jakiej formie? W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć kwestie prawne związane z instytucją współwłasności niosącą ze sobą wiele ryzyka i konfliktów.

Pojęcie współwłasności oraz jej zniesienie za porozumieniem stron

Zgodnie z art. 400 hiszpańskiego KC: „Żaden ze współwłaścicieli nie jest zobowiązany do pozostania we współwłasności i każdy z nich może w dowolnym momencie zażądać podziału rzeczy wspólnej”.  W tym miejscu należy również przywołać następny artykuł KC, który niezależnie od postanowień poprzedniego artykułu przewiduje, że współwłaściciele nie mogą domagać się podziału rzeczy wspólnej, jeżeli w jego wyniku stanie się ona bezużyteczna. Współwłasność można znieść szybciej, jeśli współwłaściciele są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu rozwiązania łączącego ich stosunku i w takiej sytuacji oprócz dobrej wiary wystarczające jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Z pewnością sprzedaż na rzecz osoby trzeciej zostanie uzgodniona za rozsądną cenę lub jeden ze współwłaścicieli spłaci resztę za zgodnie określoną stawkę.

Brak porozumienia co do zniesienia współwłasności

Problem powstaje, gdy nie ma porozumienia między współwłaścicielami. Przed 15 października 2015 r. właściwą procedurą podziału rzeczy wspólnej w przypadku nieruchomości było złożenie wniosku do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności w skutek czego zazwyczaj sprawę kierowano na licytację sądową. W takich przypadkach zastosowanie miały przepisy odnoszące się wyłącznie do egzekucji w ramach procedur egzekucyjnych, które nie powinny być stosowane w przypadkach, gdy nie ma roszczenia o zajęcie dóbr.

Poddanie nieruchomości licytacji dobrowolnej

W dniu 15 października 2015 r. weszła w życie ustawa 15/2015, która wprowadziła możliwość zwrócenia się z wnioskiem do sądu w przypadku licytacji dobrowolnych, które stały się kompetencją sekretarzy sądowych aktualnie zwanych hiszp. Letrado de la Administración de Justicia. Ustawa umożliwia przeprowadzenie licytacji nieruchomości objętej współwłasnością w celu jej zniesienia. Sądem właściwym do rozpatrzenia wniosku jest sąd miejsca położenia nieruchomości, a interwencja adwokata i pełnomocnika procesowego nie jest konieczna.

Zgodnie z ustawą do wniosku wszczynającego postępowanie, który określa nieruchomość będącą przedmiotem dobrowolnej licytacji należy dołączyć:

  • Dokument potwierdzający zdolność prawną wnioskodawcy (zaświadczenie z Urzędu Stanu Cywilnego- Registro Civil, który potwierdzi, że nie ma ograniczeń co do możliwości dysponowania nieruchomością)
  • Wyciąg z Ksiąg Wieczystych
  • Szczegółowe określenie warunków, zgodnie z którymi odbędzie się aukcja wraz z wyceną
  • Identyfikacja osób, które zamieszkują nieruchomość

Dodatkowo we wniosku można wnieść by egzekucja została przeprowadzona przez wyspecjalizowaną do tego osobę.

Przeprowadzenie i zakończenie licytacji

Sekretarz sądowy przed podjęciem decyzji w sprawie wniosku dokonuje konsultacji w publicznym rejestrze upadłości by zdecydować czy przeprowadzenie licytacji jest zasadne.  Licytacje przeprowadza się drogą elektroniczną na portalu aukcyjnym agencji państwowej, pod nadzorem sekretarza sądowego. Po otwarciu licytacji można składać tylko oferty elektroniczne przez co najmniej dwadzieścia dni kalendarzowych. Po zakończeniu licytacji sekretarz sądowy, w drodze dekretu, zatwierdzi aukcję na rzecz jedynego lub najlepszego oferenta, o ile obejmuje ona minimalną stawkę ustaloną przez wnioskodawcę lub prawo do jej zatwierdzenia nie zostało wyraźnie zastrzeżone. Jeżeli w licytacji nie bierze udział żaden oferent lub wnioskodawca nie zaakceptował oferty, wniosek zostaje odrzucony.

Potencjalne problemy związane z dobrowolną licytacją

Pomimo iż, sama procedura skierowania wniosku w sprawie wszczęcia licytacji nie jest skomplikowana, mogą pojawić się inne problemy. Pierwszy z nich to ustalenie ceny nieruchomości. Jeśli pozostali współwłaściciele nie zgadzają się z ceną zaproponowaną przez wnioskodawcę, konieczne będzie powołanie biegłego eksperta, który zostanie opłacony przez strony. Jeżeli licytację wygrał jeden ze współwłaścicieli nie będzie zobowiązany do zapłaty całej oferowanej kwoty, w tym przypadku zostanie ona pomniejszona o część udziału jaka mu przysługuje, pozostając od tego momentu jedynym właścicielem nieruchomości.

Istnieje niezliczona ilość kwestii problematycznych, które dotyczą aukcji sądowej wspólnej nieruchomości. Wiedza i doświadczenie z zakresu spraw rzeczowych naszej kancelarii pozwala nam na wskazanie Klientom właściwej drogi wyjścia z problemów związanych ze współwłasnością bądź jej zniesieniem, jeżeli macie Państwo podobne problemy zapraszamy do korzystania z naszych usług. Oferujemy profesjonalne doradztwo w niniejszej dziedzinie po to by przestrzec Państwa przed dokonaniem złych transakcji i błędów, które później trudno naprawić.


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *