Wpisy w kategorii: blog

W ostatnich miesiącach w Hiszpanii wprowadzono istotne zmiany w regulacjach dotyczących wynajmu nieruchomości, które mają na celu poprawienie sytuacji na rynku najmu i zwiększenie ochrony zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Zjawisko okupas, czyli nielegalnego zajmowania nieruchomości, stało się poważnym wyzwaniem dla właścicieli nieruchomości, którzy stają w obliczu nieautoryzowanego przejęcia ich lokali przez osoby trzecie. W artykule tym omówimy zmiany legislacyjne dotyczące wynajmu nieruchomości w Hiszpanii oraz kwestie związane z problemem okupas, wskazując odpowiednie przepisy prawne i ich interpretację.

Zmiany w regulacjach wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Reforma Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

W Hiszpanii wynajem nieruchomości reguluje głównie Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Ustawa o Wynajmach Miejskich), która była kilkakrotnie nowelizowana, aby dostosować ją do zmieniających się warunków rynkowych oraz potrzeb zarówno wynajmujących, jak i najemców. Reforma ta, wprowadzona m.in. na mocy Ley 4/2013, de 4 de junio, dokonała zmian, które miały na celu zapewnienie większej stabilności najemcom, szczególnie w kontekście najmu mieszkalnego.

Zgodnie z nowymi przepisami, umowy najmu na cele mieszkaniowe zawierane po wejściu w życie tej reformy muszą mieć minimalny okres trwania:

• 5 lat w przypadku wynajmującego będącego osobą fizyczną,
• 7 lat w przypadku wynajmującego będącego osobą prawną (np. firmą lub funduszem inwestycyjnym).

Dodatkowo, po upływie tego okresu, umowa przedłuża się automatycznie na czas nieokreślony, z możliwością jej rozwiązania przez najemcę lub wynajmującego z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Warto zaznaczyć, że ta zmiana miała na celu zapewnienie większej stabilności wynajmującym, unikając częstych zmian najemców i obniżając ryzyko niepewności na rynku.

Zgodnie z artykułem 9 Ley 29/1994, wynajmujący mają prawo podwyższać czynsz tylko zgodnie z obowiązującymi przepisami, a w przypadku wynajmu długoterminowego, podwyżki są ograniczone przez wskaźniki inflacji lub określone wskaźniki rynkowe. Taka regulacja ma zapobiegać niekontrolowanemu wzrostowi czynszów, co mogłoby prowadzić do nieuzasadnionego obciążenia finansowego dla najemców.

1Zabezpieczenia dla najemców i właścicieli nieruchomości

W ramach tej samej ustawy, wprowadzono również przepisy mające na celu ochronę najemców w przypadku wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z artykułem 13 LAU, wynajmujący nie może rozwiązać umowy najmu bez podania uzasadnionych powodów, a proces eksmisji wymaga przeprowadzenia procedury sądowej, której celem jest zapewnienie najemcy odpowiedniego czasu na opuszczenie nieruchomości.

Problem Okupas – Zajmowanie nieruchomości bez zgody właściciela

Okupas to osoby, które wchodzą do nieruchomości, zajmując ją, która nie jest zamieszkana, i zaczynają ją użytkować, nie posiadając tytułu prawnego do jej zajmowania. Często związane z tym zjawiskiem jest korzystanie z nieruchomości bez umowy najmu, bez zgody jej właściciela oraz z brakiem jakiejkolwiek formy płatności za wynajem. W Hiszpanii proceder ten stał się szczególnie powszechny w dużych miastach, takich jak Madryt czy Barcelona, gdzie popyt na wynajem nieruchomości jest bardzo wysoki.

Zajmowanie nieruchomości bez zgody właściciela stanowi naruszenie prawa, jednak procedura eksmisji w takich przypadkach była czasochłonna. Warto w tym miejscu przytoczyć przepisy zawarte w Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), czyli Ustawie o Postępowaniu Cywilnym, które szczegółowo określają procedurę eksmisji w przypadku nielegalnego zajmowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 250 LEC, właściciel nieruchomości ma prawo wnieść pozew o eksmisję przeciwko osobom, które nielegalnie zajmują jego nieruchomość. Skrócenie procedury eksmisji – Reforma z 2018 r.

Problem okupas stał się na tyle poważny, że hiszpański rząd zdecydował się na wprowadzenie zmian w prawie, które mają na celu skrócenie czasu potrzebnego do przeprowadzenia eksmisji. W 2018 roku wprowadzono przepisy w Ley 5/2018, de 11 de junio, które zmieniły procedurę eksmisji, szczególnie w przypadku nielegalnego zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie. Zgodnie z nowymi przepisami, sądy mogą przyspieszyć postępowanie w sprawie eksmisji, co pozwala na szybsze odzyskanie posiadłości przez właściciela.

Ponadto, Ley 5/2018 wprowadza możliwość złożenia skargi w trybie pilnym, co pozwala na szybsze rozpatrzenie sprawy przez sąd. Celem tego rozwiązania było zwiększenie ochrony właścicieli nieruchomości i ograniczenie nielegalnych zajęć.

Nowe regulacje w kontekście eksmisji osób zajmujących nieruchomości bez tytułu prawnego

Zgodnie z Ley 1/2018, jeśli nieruchomość jest nielegalnie zajmowana, właściciel może również wystąpić o natychmiastową eksmisję na podstawie stwierdzenia “usurpación” (usurpacja), a sądy muszą rozpoznać sprawę w bardzo krótkim czasie. Nowe przepisy pozwalają właścicielom na szybsze odzyskanie posiadłości w przypadku, gdy nieruchomość jest zajmowana przez osoby bez tytułu prawnego.

W dniu 3 kwietnia 2025 roku w Hiszpanii weszły w życie istotne zmiany w

prawie nieruchomości, mające na celu zarówno zaostrzenie przepisów dotyczących nielegalnego zajmowania nieruchomości przez tzw. okupas, jak i wprowadzenie nowych regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego.

W odpowiedzi na rosnący problem nielegalnego zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie, wprowadzono zmiany mające na celu przyspieszenie procesu eksmisji. Zgodnie z nowymi przepisami, procedura sądowa dotycząca eksmisji okupas ma być zakończona w ciągu maksymalnie 15 dni od zgłoszenia, a wyrok ogłaszany w ciągu 3 dni od zakończenia rozprawy. Dodatkowo, zaostrzeniu ulegają kary dla osób nielegalnie zajmujących nieruchomości, z możliwością orzeczenia kary pozbawienia wolności do 5 lat za naruszenie miejsca zamieszkania.

Nowe przepisy wprowadzają również zmiany w zakresie wynajmu krótkoterminowego nieruchomości. Aby legalnie prowadzić taką działalność, właściciel musi uzyskać zgodę co najmniej 60% członków wspólnoty mieszkaniowej. Brak takiej zgody skutkuje wezwaniem do zaprzestania wynajmu. Ponadto, wspólnoty mieszkaniowe mają prawo nakładać dodatkowe opłaty na właścicieli wynajmujących nieruchomości turystom, zwiększające koszty utrzymania nieruchomości o maksymalnie 20%. Właściciele, którzy przed 3 kwietnia 2025 roku mieli już zarejestrowane mieszkania turystyczne, nie muszą uzyskiwać nowej zgody wspólnoty.

Od 3 kwietnia 2025 roku zniesiono również program umożliwiający obywatelom spoza Unii Europejskiej uzyskanie prawa do pobytu w Hiszpanii w zamian za dokonanie znacznej inwestycji kapitałowej, tzw. “złote wizy”.

Zmiany te zostały wprowadzone na mocy nowelizacji ustawy o prawie mieszkaniowym (Ley de Vivienda) oraz innych aktów prawnych mających na celu usprawnienie procedur sądowych i dostosowanie regulacji dotyczących wynajmu nieruchomości do aktualnych potrzeb rynku. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości oraz zapewnienie bardziej sprawiedliwego i przejrzystego rynku wynajmu.

Z perspektywy właścicieli nieruchomości, kluczowe jest zrozumienie przepisów

dotyczących wynajmu i ochrony własności, a także odpowiednie zabezpieczenie nieruchomości przed nielegalnym zajmowaniem. Zaleca się również bieżące monitorowanie zmian w prawie, aby móc skutecznie reagować na potencjalne problemy związane z wynajmem lub okupacją nieruchomości.

Właściciele, którzy napotkali trudności związane z okupas, mogą skonsultować się z nami celem skutecznego odzyskania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Jak przeprowadzić podział majątku w ramach hiszp. Extinción de Condominio przy rozwodzie w Hiszpanii i uniknąć dodatkowych kosztów?

W Hiszpanii rozwód może wiązać się z wieloma kwestiami prawnymi, w tym z podziałem majątku wspólnego. Jeśli małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości, jednym z kluczowych aspektów rozwodu będzie zakończenie współwłasności tej nieruchomości. W tym przypadku pomocna okazuje się procedura extinción de condominio, czyli likwidacja współwłasności. Co ważne, przeprowadzając ten proces w odpowiedni sposób, można uniknąć płacenia dodatkowych opłat, takich jak podatek od przeniesienia własności (AJD) czy podatek od wzrostu wartości majątku (alteración patrimonial). Jak to zrobić? O tym poniższy artykuł.

Co to jest Extinción de Condominio?

Extinción de condominio to procedura, która umożliwia zakończenie i rozwiązanie współwłasności nieruchomości. W przypadku rozwodu, gdy małżonkowie są współwłaścicielami domu, mieszkania lub innej nieruchomości, proces ten polega na tym, że jeden z małżonków przejmuje pełną własność nieruchomości. Z kolei drugi małżonek otrzymuje ekwiwalent finansowy w formie spłaty, co umożliwia zakończenie współwłasności i wyeliminowanie wszelkich zobowiązań majątkowych wobec drugiej strony.

Kiedy dochodzi do Extinción de Condominio przy rozwodzie?

W kontekście rozwodu extinción de condominio występuje zazwyczaj w sytuacji, gdy małżonkowie muszą rozdzielić wspólne nieruchomości. Może to

być na przykład dom, mieszkanie lub działka, którą oboje posiadają na wspólnych warunkach. Aby zakończyć współwłasność, konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości na jednego z małżonków lub jej podział, jeśli jest to możliwe. Często małżonek, który zostaje w domu (np. ze względu na dzieci), przejmuje nieruchomość na własność, podczas gdy drugi małżonek otrzymuje odpowiednią kwotę w ramach spłaty.

Jak przeprowadzić Extinción de Condominio bez płacenia dodatkowych kosztów?

Przeprowadzając procedurę extinción de condominio w ramach rozwodu, istnieje możliwość uniknięcia płacenia podatków, które co do zasady wiązałyby się z przeniesieniem nieruchomości na jednego z małżonków. Chodzi głównie o dwa typy opłat: • Podatek AJD (Actos Jurídicos Documentados) – jest to podatek od dokumentów prawnych, który wiąże się z aktami notarialnymi. Zwykle płaci się go przy przeniesieniu własności nieruchomości. Nie jest to PCC. • Podatek od zmiany wartości majątku (alteración patrimonial) – jest to podatek związany z przeniesieniem majątku, który może wystąpić, gdy nieruchomość zmienia swojego właściciela.

Aby uniknąć konieczności płacenia tych podatków przy rozwodzie, ważne jest, aby cały proces przeprowadzono w ramach podziału majątku wspólnego, a nie transakcji sprzedaży. Istnieje kilka kluczowych kroków, które pomogą to osiągnąć.

1. Umowa o podział majątku (Convenio Regulador)

Podstawowym dokumentem, który reguluje podział majątku w przypadku rozwodu, jest convenio regulador – umowa rozwodowa, w której strony ustalają, jak zostanie podzielony ich majątek, w tym nieruchomości. W ramach tej umowy małżonkowie mogą ustalić, który z nich stanie się właścicielem nieruchomości, oraz ustalić warunki spłaty, jeżeli jedna ze stron nie dysponuje odpowiednią kwotą, aby natychmiast przejąć nieruchomość.

Jeśli nieruchomość jest przekazywana jednemu z małżonków jako część podziału majątku, uniknie się konieczności płacenia podatku AJD i alteración patrimonial, ponieważ proces ten nie jest traktowany jako transakcja sprzedaży, ale jako podział majątku wspólnego.

2. Spłata drugiego małżonka

Często przy extinción de condominio w ramach rozwodu, osoba przejmująca nieruchomość musi zapłacić drugiemu małżonkowi ekwiwalent w formie spłaty. Może to być jednorazowa kwota lub płatności ratalne. Kluczowe jest, aby ta spłata odbywała się w ramach umowy rozwodowej, a nie jako transakcja sprzedaży. Oznacza to, że jeśli: • Jedna ze stron przejmuje nieruchomość, która zyskała na wartości od momentu jej nabycia, • Wartość ta jest uznawana za zysk kapitałowy, czyli alteración patrimonial,

To przejmujący nieruchomość będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od tej różnicy. Wartość wzrostu majątku będzie uznawana za przychód, który podlega opodatkowaniu zgodnie z zasadami IRPF.

Jak obliczany jest ten podatek?

Podatek ten będzie obliczany na podstawie różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości w chwili podziału majątku a jej wartością nabycia (czyli wartością, którą osoba zapłaciła za nieruchomość lub wartością, którą miała w chwili zawarcia małżeństwa). Różnica ta jest traktowana jako zysk kapitałowy, który podlega opodatkowaniu.

Przykład:

Jeśli w momencie zakupu nieruchomości jej wartość wynosiła 100 000 euro, a

po kilku latach w wyniku rozwodu jedna strona przejmuje pełną własność tej nieruchomości, która teraz ma wartość rynkową 150 000 euro, to różnica 50 000 euro może zostać uznana za zysk kapitałowy, który będzie podlegał opodatkowaniu na poziomie IRPF.

Kiedy podatek nie występuje?

Warto jednak podkreślić, że w Hiszpanii w kontekście alteración patrimonial mogą występować wyjątki i preferencje podatkowe w przypadku, gdy zmiana majątku odbywa się w ramach: • Podziału majątku po rozwodzie, gdzie nie dochodzi do sprzedaży nieruchomości, a jedynie do jej przekazania pomiędzy małżonkami. • Przeniesienia majątku między małżonkami, gdzie ustawodawstwo może przewidywać ulgę podatkową lub zwolnienie z części opłat.

Jednak, aby uniknąć nieporozumień i opóźnień w obliczeniach, warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą podatkowym, który pomoże właściwie określić, czy w danym przypadku dochodzi do alteración patrimonial, która wymaga opodatkowaniu

Jak zapłacić drugiemu małżonkowi? • Przelew bankowy – Przelew bankowy jest najprostszym sposobem zapłaty, który umożliwia udokumentowanie przekazania środków finansowych. • Płatności ratalne – Jeśli jedna strona nie ma możliwości jednorazowej spłaty, strony mogą uzgodnić płatności w ratach. Warto zadbać o odpowiednią dokumentację tej umowy. • Wymiana majątku – Zamiast gotówki, można przeprowadzić wymianę nieruchomości lub innych składników majątkowych (np. samochodów, akcji, oszczędności).

Brak sprzedaży nieruchomości

Aby uniknąć konieczności płacenia podatku od przeniesienia własności (AJD) oraz podatku od zmiany majątku (alteración patrimonial), należy pamiętać, by nieruchomość nie była sprzedawana w tradycyjny sposób. Spłata drugiego małżonka, jeśli odbywa się w ramach podziału majątku, nie jest traktowana jako sprzedaż, więc te podatki nie będą miały zastosowania.

Wykorzystanie zwolnień podatkowych

W Hiszpanii istnieje możliwość skorzystania z tzw. „planów podatkowych” przy podziale majątku wspólnego, zwłaszcza w przypadku rozwodów. Zwolnienia te mogą dotyczyć podatku AJD, jeśli cała transakcja jest częścią procesu rozwodowego i nie jest traktowana jako sprzedaż.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika?

Choć procedura extinción de condominio może wydawać się prosta, w praktyce wymaga staranności i znajomości przepisów prawnych. Zwłaszcza w przypadku, gdy celem jest uniknięcie opłat podatkowych, istotne jest prawidłowe przygotowanie dokumentów oraz sporządzenie odpowiedniej umowy rozwodowej. Pomoc prawnika, który zna hiszpańskie przepisy prawne, pomoże Ci przejść przez ten proces bezbłędnie i w sposób korzystny podatkowo.

Podsumowanie

Przeprowadzenie extinción de condominio przy rozwodzie może wydawać się skomplikowane, ale z odpowiednią pomocą prawną proces ten może zostać zakończony sprawnie i bez zbędnych kosztów. Uniknięcie opłat takich jak AJD i alteración patrimonial jest możliwe, jeśli cała procedura odbywa się w ramach podziału majątku, a nie jako transakcja sprzedaży. Pamiętajmy, że warto skorzystać z pomocy prawnika, aby zapewnić sobie pewność, że wszystkie kroki są zgodne z prawem i chronią nasze interesy.

W przypadku pytań dotyczących extinción de condominio przy rozwodzie w

Hiszpanii lub chęci uzyskania pomocy w tej sprawie, skontaktuj się z nami. Z przyjemnością pomożemy przejść przez proces rozwodowy i podział majątku w sposób bezpieczny i korzystny.

W ostatnich miesiącach polska flaga zyskała na znaczeniu w hiszpańskich marinach. Po „zatrzaśnięciu drzwi” przez Holandię, której bandera nie jest już uznawana w wielu państwach UE, faworyzujące nowe polskie przepisy stały się rozwiązaniem dla setek statków.
W Polsce od 1 sierpnia 2020 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące rejestracji jachtów i innych jednostek pływających o długości do 24 m.
Jak wiadomo każdy jacht wymaga oficjalnej rejestracji a rejestracja łodzi pod polską banderą niesie ze sobą wiele korzyści pośród których możemy wyróżnić:

• szybki i mało skomplikowany proces;
• oficjalna rejestracja flagi wydana przez polskie władze;
• brak przeglądów dla łodzi o długości do 15 m;
• brak ograniczeń morskich – można wypływać statkiem w dowolne miejsce na świecie;
• brak rocznych opłat za przedłużenie –certyfikat wydawany jest bezterminowo.

Obowiązkowi rejestracji podlegają:

1. Jacht oraz jednostka pływająca używana do amatorskiego połowu ryb, o długości co najmniej 7,5 m lub napędzie mechanicznym o mocy co najmniej 15 kW;
2. Jednostka pływająca używana do połowów rybackich;
3. Jednostka pływająca uprawiająca żeglugę poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
   o ile nie posiada innej niż polska przynależności.

W Hiszpanii łodzie rekreacyjne o długości od 2,5 do 24 metrów muszą być zarejestrowane. Dekret królewski 875/2014 o kwalifikacjach żeglarskich w swoich postanowieniach stanowi, że obywatele hiszpańscy mogą zarejestrować łódź za granicą. Przepis ten otwiera możliwość rejestracji łodzi w Polsce.
Dokumenty niezbędne do rejestracji w Polsce:

• Jeśli jednostka pływająca była wcześniej zarejestrowana w innym kraju, należy przedstawić świadectwo wyrejestrowania; –
• Jeśli jednostka jest nowa wymagana jest faktura zakupu;
• Jeśli jest z drugiej ręki, umowa kupna potwierdzająca własność;
• Kolorowe zdjęcie przedstawiające burtę statku;
• Kolorowe zdjęcie tabliczki z numerem seryjnym;
• skan dowodu tożsamości lub paszportu właściciela /właścicieli jednostki;
• Pełnomocnictwo (konieczne jest posiadanie osoby upoważnionej w Polsce);
• Kolejną ważną kwestią jest akredytacja parametrów technicznych. Jeżeli łódź posiada deklarację zgodności CE wystarczy dostarczyć ten dokument. Choć w łodziach bez oznakowania CE (jak np. w przypadku łodzi wyprodukowanych przed 1998 r.), można go zastąpić odpowiednią deklaracją właściciela.
  W toku procesu w zależności od konkretnego przypadku może okazać się niezbędne dołączenie stosownych oświadczeń właściciela np. o miejscu zamieszkania.
  Jeżeli dokumenty nie są w języku polskim należy dołączyć tłumaczenia sporządzone przez tłumacza przysięgłego.
  Rejestrując jednostkę właściciel musi zadeklarować, czy zamierza eksploatować jednostkę na wodach śródlądowych, na wodach morskich, czy też zarówno na wodach śródlądowych, jak i morskich. W przypadku zamiaru eksploatacji jednostki zarówno na wodach śródlądowych, jak i morskich, będzie ona zarejestrowana jako jednostka morska.

Dokument rejestracyjny ma wygodną i funkcjonalną formę plastikowej karty i zawiera podstawowe informacje dotyczące jednostki pływającej a jednocześnie jest dowodem polskiej przynależności państwowej i dowodem własności jednostki. Jest to dokument z informacjami podobnymi do tych, jakie oferuje Zezwolenie Nawigacyjne dla statków pływających pod banderą hiszpańską.

Rejestracja jachtów i jednostek pływających odbywa się poprzez elektroniczny ogólnokrajowy system REJA24. Dokumenty w formie skanów można przesłać w formie skanów, niestety przy odbiorze certyfikatu niezbędne jest okazanie wszystkich oryginałów do czego można upoważnić pełnomocnika w Polsce. Jako profesjonaliści doświadczeni w rejestrowaniu jednostek pływających świadczymy kompleksowe usługi w tym zakresie. Od wypełnienia i złożenia wniosku, po kontakt z odpowiednimi urzędami i odbiór certyfikatu.