W ostatnich miesiącach w Hiszpanii wprowadzono istotne zmiany w regulacjach dotyczących wynajmu nieruchomości, które mają na celu poprawienie sytuacji na rynku najmu i zwiększenie ochrony zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Zjawisko okupas, czyli nielegalnego zajmowania nieruchomości, stało się poważnym wyzwaniem dla właścicieli nieruchomości, którzy stają w obliczu nieautoryzowanego przejęcia ich lokali przez osoby trzecie. W artykule tym omówimy zmiany legislacyjne dotyczące wynajmu nieruchomości w Hiszpanii oraz kwestie związane z problemem okupas, wskazując odpowiednie przepisy prawne i ich interpretację.
Zmiany w regulacjach wynajmu nieruchomości w Hiszpanii
Reforma Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
W Hiszpanii wynajem nieruchomości reguluje głównie Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Ustawa o Wynajmach Miejskich), która była kilkakrotnie nowelizowana, aby dostosować ją do zmieniających się warunków rynkowych oraz potrzeb zarówno wynajmujących, jak i najemców. Reforma ta, wprowadzona m.in. na mocy Ley 4/2013, de 4 de junio, dokonała zmian, które miały na celu zapewnienie większej stabilności najemcom, szczególnie w kontekście najmu mieszkalnego.
Zgodnie z nowymi przepisami, umowy najmu na cele mieszkaniowe zawierane po wejściu w życie tej reformy muszą mieć minimalny okres trwania:
- 5 lat w przypadku wynajmującego będącego osobą fizyczną,
- 7 lat w przypadku wynajmującego będącego osobą prawną (np. firmą lub funduszem inwestycyjnym).
Dodatkowo, po upływie tego okresu, umowa przedłuża się automatycznie na czas nieokreślony, z możliwością jej rozwiązania przez najemcę lub wynajmującego z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Warto zaznaczyć, że ta zmiana miała na celu zapewnienie większej stabilności wynajmującym, unikając częstych zmian najemców i obniżając ryzyko niepewności na rynku.
Zgodnie z artykułem 9 Ley 29/1994, wynajmujący mają prawo podwyższać czynsz tylko zgodnie z obowiązującymi przepisami, a w przypadku wynajmu długoterminowego, podwyżki są ograniczone przez wskaźniki inflacji lub określone wskaźniki rynkowe. Taka regulacja ma zapobiegać niekontrolowanemu wzrostowi czynszów, co mogłoby prowadzić do nieuzasadnionego obciążenia finansowego dla najemców.
1Zabezpieczenia dla najemców i właścicieli nieruchomości
W ramach tej samej ustawy, wprowadzono również przepisy mające na celu ochronę najemców w przypadku wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z artykułem 13 LAU, wynajmujący nie może rozwiązać umowy najmu bez podania uzasadnionych powodów, a proces eksmisji wymaga przeprowadzenia procedury sądowej, której celem jest zapewnienie najemcy odpowiedniego czasu na opuszczenie nieruchomości.
Problem Okupas – Zajmowanie nieruchomości bez zgody właściciela
Okupas to osoby, które wchodzą do nieruchomości, zajmując ją, która nie jest zamieszkana, i zaczynają ją użytkować, nie posiadając tytułu prawnego do jej zajmowania. Często związane z tym zjawiskiem jest korzystanie z nieruchomości bez umowy najmu, bez zgody jej właściciela oraz z brakiem jakiejkolwiek formy płatności za wynajem. W Hiszpanii proceder ten stał się szczególnie powszechny w dużych miastach, takich jak Madryt czy Barcelona, gdzie popyt na wynajem nieruchomości jest bardzo wysoki.
Zajmowanie nieruchomości bez zgody właściciela stanowi naruszenie prawa, jednak procedura eksmisji w takich przypadkach była czasochłonna. Warto w tym miejscu przytoczyć przepisy zawarte w Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), czyli Ustawie o Postępowaniu Cywilnym, które szczegółowo określają procedurę eksmisji w przypadku nielegalnego zajmowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 250 LEC, właściciel nieruchomości ma prawo wnieść pozew o eksmisję przeciwko osobom, które nielegalnie zajmują jego nieruchomość. Skrócenie procedury eksmisji – Reforma z 2018 r.
Problem okupas stał się na tyle poważny, że hiszpański rząd zdecydował się na wprowadzenie zmian w prawie, które mają na celu skrócenie czasu potrzebnego do przeprowadzenia eksmisji. W 2018 roku wprowadzono przepisy w Ley 5/2018, de 11 de junio, które zmieniły procedurę eksmisji, szczególnie w przypadku nielegalnego zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie. Zgodnie z nowymi przepisami, sądy mogą przyspieszyć postępowanie w sprawie eksmisji, co pozwala na szybsze odzyskanie posiadłości przez właściciela.
Ponadto, Ley 5/2018 wprowadza możliwość złożenia skargi w trybie pilnym, co pozwala na szybsze rozpatrzenie sprawy przez sąd. Celem tego rozwiązania było zwiększenie ochrony właścicieli nieruchomości i ograniczenie nielegalnych zajęć.
Nowe regulacje w kontekście eksmisji osób zajmujących nieruchomości bez tytułu prawnego
Zgodnie z Ley 1/2018, jeśli nieruchomość jest nielegalnie zajmowana, właściciel może również wystąpić o natychmiastową eksmisję na podstawie stwierdzenia “usurpación” (usurpacja), a sądy muszą rozpoznać sprawę w bardzo krótkim czasie. Nowe przepisy pozwalają właścicielom na szybsze odzyskanie posiadłości w przypadku, gdy nieruchomość jest zajmowana przez osoby bez tytułu prawnego.
W dniu 3 kwietnia 2025 roku w Hiszpanii weszły w życie istotne zmiany w
prawie nieruchomości, mające na celu zarówno zaostrzenie przepisów dotyczących nielegalnego zajmowania nieruchomości przez tzw. okupas, jak i wprowadzenie nowych regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego.
W odpowiedzi na rosnący problem nielegalnego zajmowania nieruchomości przez osoby trzecie, wprowadzono zmiany mające na celu przyspieszenie procesu eksmisji. Zgodnie z nowymi przepisami, procedura sądowa dotycząca eksmisji okupas ma być zakończona w ciągu maksymalnie 15 dni od zgłoszenia, a wyrok ogłaszany w ciągu 3 dni od zakończenia rozprawy. Dodatkowo, zaostrzeniu ulegają kary dla osób nielegalnie zajmujących nieruchomości, z możliwością orzeczenia kary pozbawienia wolności do 5 lat za naruszenie miejsca zamieszkania.
Nowe przepisy wprowadzają również zmiany w zakresie wynajmu krótkoterminowego nieruchomości. Aby legalnie prowadzić taką działalność, właściciel musi uzyskać zgodę co najmniej 60% członków wspólnoty mieszkaniowej. Brak takiej zgody skutkuje wezwaniem do zaprzestania wynajmu. Ponadto, wspólnoty mieszkaniowe mają prawo nakładać dodatkowe opłaty na właścicieli wynajmujących nieruchomości turystom, zwiększające koszty utrzymania nieruchomości o maksymalnie 20%. Właściciele, którzy przed 3 kwietnia 2025 roku mieli już zarejestrowane mieszkania turystyczne, nie muszą uzyskiwać nowej zgody wspólnoty.
Od 3 kwietnia 2025 roku zniesiono również program umożliwiający obywatelom spoza Unii Europejskiej uzyskanie prawa do pobytu w Hiszpanii w zamian za dokonanie znacznej inwestycji kapitałowej, tzw. “złote wizy”.
Zmiany te zostały wprowadzone na mocy nowelizacji ustawy o prawie mieszkaniowym (Ley de Vivienda) oraz innych aktów prawnych mających na celu usprawnienie procedur sądowych i dostosowanie regulacji dotyczących wynajmu nieruchomości do aktualnych potrzeb rynku. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości oraz zapewnienie bardziej sprawiedliwego i przejrzystego rynku wynajmu.
Z perspektywy właścicieli nieruchomości, kluczowe jest zrozumienie przepisów
dotyczących wynajmu i ochrony własności, a także odpowiednie zabezpieczenie nieruchomości przed nielegalnym zajmowaniem. Zaleca się również bieżące monitorowanie zmian w prawie, aby móc skutecznie reagować na potencjalne problemy związane z wynajmem lub okupacją nieruchomości.
Właściciele, którzy napotkali trudności związane z okupas, mogą skonsultować się z nami celem skutecznego odzyskania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami.
