W hiszpańskim systemie prawa cywilnego instytucja dzierżawy jest bardziej rozbudowana niż w prawie polskim.
Zawartość merytoryczna umowy
Zawiera się w niej, obok dzierżawy dóbr materialnych i niematerialnych (arendo de cosas corporales e incorporales), konstrukcja nieznana polskiemu systemowi prawnemu, a mianowicie dzierżawa usług i dzieła (arendo el de servicios y obras). Można ją potraktować analogicznie do polskich umów zlecenia i o dzieło, gdyż merytorycznie są zbliżone do siebie.
Prawa i obowiązki podmiotów stosunku
Generalnie wydzierżawiający jest zobligowany do udostępnienia dzierżawcy władania rzeczą łącznie z pobieraniem pożytków przez czas oznaczony w umowie dzierżawy. Jest odpowiedzialny za wszelkie działania własne lub osób trzecich, zakłócające legalnej (spokojnej) dzierżawie rzeczy.
Dzierżawca, zgodnie z art. 1.573 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, posiada te same prawa, co korzystający z rzeczy (usufructuario). Dotyczy to wszelkiego rodzaju ulepszeń, jeśli nie zmieniają substancji rzeczy i można je usunąć bez pogarszania rzeczy poddanej korzystaniu. Jeśli nie można ich usunąć – dzierżawcy nie przysługuje prawo do odszkodowania.
Wydzierżawiający ponosi odpowiedzialność za wszelkie koszty związane z opłatami, podatkami obciążającymi oznaczoną rzecz poddaną dzierżawie. Pokryć też będzie zmuszony niezbędne koszty poniesione przez dzierżawcę.
Obowiązki dzierżawcy
Dzierżawca jest zobligowany do ponoszenia kosztów dzierżawy w oznaczonym terminie, do używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem i w dosłownym tłumaczeniu jako „uważny ojciec rodziny”, do wniesienia podatków – jeśli było tak postanowione w umowie, ponosi również odpowiedzialności za utratę rzeczy – jeśli miało to miejsce z jego winy. Aby zwolnić się z tej ostatniej odpowiedzialności, musi dowieść, że działał z należytą starannością by owej utracie zapobiec. Jest również zobligowany, zgodnie z artykułem 1.559 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, zawiadomić wydzierżawiającego w trybie niezwłocznym, o każdym utrudnianiu czy przeszkadzaniu przez osobę trzecią w dzierżeniu rzeczy. Zawiadamia również wydzierżawiającego o nagłej potrzebie naprawienia szkód powstałych z winy wydzierżawiającego. Do kolejnych obowiązków należy konieczność poszanowania praw, jakie przysługują wydzierżawiającemu oraz tolerowania niezbędnych napraw (z wyjątkami, kiedy czas naprawy przekracza 40 dni, w tym przypadku należy zaniżyć – proporcjonalnie – cenę dzierżawy). Dzierżawca jest również zobligowany do zwrotu rzeczy po upływie czasu wskazanego w umowie.
Pośród przywilejów, jakie posiada dzierżawca znajduje się także poddzierżawa oraz cesja. Instytucje powyższe konstrukcyjnie są zbliżone do tych, istniejących w prawie polskim.
Sposoby wygaśnięcia umowy dzierżawy
Wygaśniecie umowy dzierżawy następuje w wyniku:
- upływu czasu, na jaki umowa została zawarta;
- utraty rzeczy;
- wygaśnięcia prawa do rzeczy przysługującego wydzierżawiającemu;
- zgodnego porozumienia stron;
- konsolidacji praw (gdy dzierżawca objąłby w posiadanie rzecz, która dzierżawiłby);
- nowacji, zachodzącej gdy dzierżawca pobierałby pożytki z rzeczy pod innym, nowym tytułem.
Zawartość merytoryczna instytucji dzierżawy
Ciekawym aspektem hiszpańskiej instytucji dzierżawy jest fakt, że powyższe to tylko część zawartości merytorycznej, jaką posiada ta instytucja.
Otóż, zgodnie z artykułem 1.544 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, dzierżawa „dzieła” ma miejsce, gdy jedna ze stron zobowiązuje się do wykonania pracy (obra), podczas gdy druga strona zobowiązuje się za nią zapłacić oznaczoną kwotę. W doktrynie znana również jako kontrakt przedsiębiorstwa (El contrato de empresa), którego wykonanie nie polega na samej pracy czy usłudze, ale na ostatecznym dziele „skonsumowanego” skutku pracy, do której wykonania zobowiązuje się osoba zwana kontraktującym czy przedsiębiorcą (el contratista o el empresario) w zamian za oznaczoną kwotę, wniesioną przez (przyszłego/potencjalnego) posiadacza lub właściciela.
Rozróżnienie typów dzierżawy
Istota odróżniająca dzierżawę dzieła i usług polega na tym, że podczas gdy dzierżawa dzieła obejmuje cel pracy, jej skutek bez względu na wysiłek włożony w trakcie jej powstawania, dzierżawa usług stanowi jej przeciwieństwo. Obejmuje bowiem cały proces kreacji, aktywności samej w sobie, niezależnie od tego jaki będzie jej skutek.
W doktrynie hiszpańskiej podnosi się również kryterium formy czy sposobu wynagrodzenia, rozróżniające dwie istoty dzierżawy (la forma de remuneración), bowiem w przypadku dzierżawy usług wypłaca się kwotę uzależnioną od czasu pracy i stopnia zaawansowania dzieła lub na podstawie relacji podporządkowania pomiędzy zlecającym wykonanie dzieła a jego wykonawcą. W tym przypadku dzierżawa usług wydaje się być formą bardziej przewidywalną i prostszą do kontrolowania przez zleceniodawcę. Natomiast w ramach dzierżawy dzieła, a więc skutku całego łańcuchu pracy i środków, dłużnik, a więc w tym przypadku dzierżawca, posiada większą autonomię, dowodzi pracą, itp., ale, co istotne, ponosi też odpowiedzialność za ryzyko związane z kreacją, np. utratę rzeczy.
Elementy personalne stosunku dzierżawy
Na elementy personalne dzierżawy usług i dzieła, zgodnie z artykułem 1.569 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, składają się dwie strony – jedna, zobowiązująca się do wykonania zleconej czynności zwana w doktrynie wydzierżawiającym, kontrahentem bądź przedsiębiorcą (el arrendador, el contratista, el impresario) odpowiada za wykonywaną pracę, także przez osoby trzecie. Po drugiej stronie występuje beneficjent denominowany jako dzierżawca, właściciel dzieła, kapitalista, a także kontraktujący (el arrendatario, el dueño de la obra, el capitalista, el comitente).
Elementy realne
Na powyższe składają się: dzieło oraz cena uzgodniona w umowie. Dzieło (la obra) to generalnie efekt, rezultat włożonej pracy, aktywności, wysiłku, rozumianych zarówno jako działalność o wymiarze materialnym, przemysłowym, naukowym, artystycznym, etc. (material, industrial, científico, artístico, etc.).
Pogląd doktryny
Według José Castán Tobeñas, autora „Derecho Civil español común y foral”, dzieło powinno mieć wymiar czysto fizyczny i prawny, a co więcej być zdeterminowane w projekcie lub w inny, podobny sposób.
Cena może stanowić świadczenie w formie pieniężnej (co do zasady), dopuszczalne jest zawarcie w umowie klauzuli, określającej oznaczoną cenę dzieła, jak również poszczególnych jej części czy etapów, z wyjątkiem rzeczy niepodzielnych.
Zgodnie z artykułem 1.599 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, cena wniesiona jest w momencie dostarczenia/udostępnienia dzieła, jeśli nie postanowiono inaczej.
Właściciel dzieła ma obowiązek odebrać dzieło i uiścić uzgodnioną cenę na warunkach przewidzianych w umowie.
Jurysprudencja rozróżnia czynność udostępnienia z odbiorem dzieła. To drugie jest czynnością prawną skutkującą wykonaniem umowy.
Roszczenie subrogacyjne
Robotnicy oraz właściciele materiałów mają prawo do wystąpienia z roszczeniem subrogacyjnym przeciwko właścicielowi dzieła, które przewiduje artykuł 1.111 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, analogicznie do tego, które przysługuje wierzycielowi. Powyższe ma na celu uniknięcie możliwości bezprawnego wzbogacenia właściciela i kontrahenta kosztem wspomnianych podmiotów.
Przedsiębiorcy/kontrahentowi przysługuje prawo do otrzymania kwoty przewidzianej umową oraz do zatrzymania rzeczy jeśli jest ruchoma, dopóki nie nastąpi zapłata.
Kwestia posiadania dzieła, zgodnie z normami dotyczącymi akcesji, przedstawia się w taki sposób, że właścicielem rzeczy, przyłączonej do ziemi/powierzchni, będzie jej/jego właściciel.
Kwestia odpowiedzialności za utratę rzeczy
Utrata rzeczy natomiast zależy od momentu, w jakim została dostarczona i od daty, z którą miała być udostępniona, zgodnie z treścią umowy. Jeśli utrata rzeczy nastąpiła zanim została dostarczona/udostępniona to zgodnie z artykułem 1.589 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, odpowiedzialność poniesie wydzierżawiający swoją pracę, chyba że zlecający pracę celowo opóźniał odbiór dzieła. Jeśli utrata nastąpiła zanim rzecz została udostępniona wydzierżawiającemu, dzierżawcy nie przysługują roszczenia skierowane do zlecającego wykonanie pracy, chyba że nastąpiło opóźnienie w jej odbiorze. W obu przypadkach utrata ma być zdarzeniem przypadkowym (el caso fortuito).
Jeśli utrata nastąpiła zanim rzecz została udostępniona wydzierżawiającemu, ale po czasie, na jaki umowa została zawarta, odpowiedzialność przedsiębiorcy zostaje wyłączona, z wyjątkiem wad w budynku, których nie można było stwierdzić w momencie odbioru rzeczy nieruchomej.
Odpowiedzialność za zniszczenie lub ruinę
Tak samo rzecz się ma, zgodnie z artykułem 1.591 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, gdy nieruchomość ulegnie zniszczeniu czy ruinie w przeciągu dziesięciu lat od zawarcia umowy o wykonanie pracy, z powodu wad, za które odpowiada przedsiębiorca wraz z architektem, który zaprojektował budynek. Odpowiedzialność przedsiębiorcy obejmuje wszelkie działania robotników związane ze zleconą pracą, którzy są mu podporządkowani, traktuje o tym artykuł 1.596 hiszpańskiego kodeksu cywilnego.
Zakres stosowania
Najczęściej instytucja dzierżawy dzieł i usług stosowana jest na tle prawa budowlanego, stąd przykłady ściśle wiążą się z tą tematyką. Odpowiedzialność profesjonalistów dotyczy szkód wywołanych przy czynności odbioru zlecenia. Zawiera się w niej opóźnienie w udostępnieniu konstrukcji, utrudnienie dostępności projektu, brak jego przystosowania czy inne zaniedbania. Generalnie odpowiedzialność architekta roztacza się na wszelkie szkody spowodowane wadami w projekcie czy wadliwym dowodzeniem/kierowaniem budową.
Odpowiedzialność pozaumowna
Powyżej traktowano o odpowiedzialności przewidzianej umową. Odpowiedzialność pozaumowna (extracontactual) jest związane za szkodami wyrządzonymi osobom trzecim w trakcie realizacji zleconej pracy, np. poprzez uszkodzenie sąsiadującej nieruchomości. Odpowiedzialność ta wynika z obowiązku posiadania niezbędnej wiedzy, którą winien posiadać profesjonalista (architekt np.) antycypujący wywołanie potencjalnej szkody.
Odpowiedzialność solidarna
Kwestia poniesienia odpowiedzialności solidarnej przedstawia się w następujący sposób: otóż, kontrahent odpowiada wspólnie z kierownikiem budowy, jeśli wada łączyła się w jakiś sposób z jego działalnością, a kiedy nie da się rozdzielić odpowiedzialności poszczególnych podmiotów, analogicznie do odpowiedzialności dłużników, zgodnie z art. 1.144 hiszpańskiego kodeksu cywilnego.
Zwykle w praktyce wszelka działalność profesjonalisty jest objęta ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej (póliza de Serugo de responasabilidad civil) i jest objęta prawem o ubezpieczeniach (La Ley de Contrato de Seguro de 8 octubre de 1980).
W przypadku ciężkich wad ukrytych, hiszpański ustawodawca typizuje koncept ruiny (ruina). Jeśli miała miejsce w przeciągu 10 lat od daty wykonania umowy o dzierżawę budowy to odpowiedzialność ponosi kontrahent/przedsiębiorca, analogicznie architekt, jeśli wada wynikała z jego działań.
Przyczyny wygaśnięcia umowy
Wygaśnięcie umowy ma miejsce z przyczyn wynikających z generalnych zasad rządzących prawem zobowiązań, a oprócz tego:
- za obopólnym porozumieniem stron,
- z powodu śmierci jednej ze stron, choć w przypadku śmierci właściciela „dzieła” na jego miejsce wstępują spadkobiercy,
- w wyniku niemożliwości ukończenia dzieła bez woli stron.
Legislacja hiszpańska
Hiszpańskie prawo budowlane (La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la eficación) typizuje odpowiedzialność i gwarancje przysługujące poszczególnym stronom kontraktującym. Mianowicie przez 10 lat od ukończenia „dzieła”, w powyższym przypadku nieruchomości, przedsiębiorca ponosi odpowiedzialność za wszelkie wady czy defekty, przez 3 lata za wady i defekty konstrukcyjne i instalacyjne, przez rok za wady i defekty popełnione przez przedsiębiorcę w wyniku działania, które miało wpływ na zakończenie pracy czy zakończyło ją.
Dzierżawa usług
Istota świadczenia usług (los servicios) obejmuje aktywność samą w sobie, bez względu na jej skutek czy cel.
Usługi wykonywane są przez profesjonalistów działających niezależnie (los autonomos). Za przykład posłuży profil architekta, który dzierżawi swoją pracę, polegającą na projektowaniu a następnie kierowaniu budową lub adwokata, który dzierżawi swoje usługi, zapewniając obronę swojego klienta, itp. Wyjątek stanowi zakres chirurgii plastycznej czy odontologicznej/imlantystycznej, gdyż w powyższych przypadkach umowa obejmuje skutek, dzieło.
Umowa edycji
Należałoby wspomnieć o umowie edycji, która zwiera się w konstrukcji dzierżawy usług i pracy a polega na tym, że w zamian za prawo do eksploatacji, rozpowszechniania i rozporządzania dziełem literackim, naukowym czy artystycznym na rzecz jego autora, druga strona otrzymuje oznaczoną kwotę, co jest uregulowane prawem szczególnym oraz analogicznie odnieść należy się do kodeksu cywilnego. Pomioty tegoż stosunku stanowią autor i edytor.